主题：房地产十年内见天花板 郁亮展现万科2.0时代价值

新课题：3000亿以后的万科做什么

“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”郁亮表示。

关于万科远期未来，也许是郁亮唯一称之为“挑战”的课题。据了解，万科已经制定了可支持3000亿年销售规模的企业运营操控平台。也就是说，万科认为中国房地产业尤其是住宅产业，仍有令万科从1400亿走向3000亿的发展空间。这个周期，也许是10年，也许是5年。

随着中国人口老龄化等因素，增量住宅需求不可能无限制增长。到那时，万科主营什么？这才是郁亮目前一大课题。据了解，社区商业也许是万科未来一大业务领域，且不排除独立上市的远景规划。另为，城市垃圾场、社区医疗服务等，作为社区商业的一部分，都在万科务虚研讨，或悄然试水之列。

值得注意的是，关于商业地产，王石主张专注住宅开发，集中精力做好住宅的工业化、科技化，提升住宅品质。但随着综合体项目受到各地政府的热烈追捧，万达、绿地等房企迅速依靠商业地产、产业地产、主题地产拓展土地储备，增速惊人。

2010年开始，郁亮授权万科深圳、上海、北京三家分公司成立商业筹备小组。今年1月，万科商业地产总部在北京低调成立。经过几年论证研究，郁亮认为，数百万现有万科业主是未来万科商业消费力的最大资源，为此，万科将其商业关注点锁定在社区商业上，并将效仿领汇以REITS方式实现不动产上市。目前，杭州、上海、北京等地已陆续开始试水社区食堂、托老所、诊所等社区配套服务业。

对于商业地产的观点，郁亮明确表示，万科的商业是为住宅服务的商业，言外之意，无论今天还是未来，万科都紧紧围绕住宅产业及万科业主展开。“（3000亿以后的万科）也许规模不会再增长，但结构会优化，利润会增加，万科团队将有新的挑战。我们的目标非常明确，不会去做投资公司，永远致力于实业。这是对万科团队的承诺。”郁亮称。

安全线：“万科几百亿现金还是有的”

“应对行业风险，万科的第一策略是，确保资金充裕，不对银行过度依赖。”